Marek Nabiałkowski8 minut czytania
Naprawy w wynajmowanym mieszkaniu – kto płaci?
Zepsuta pralka, cieknący kran, awaria ogrzewania – kto płaci za naprawy w wynajmowanym mieszkaniu? Poznaj obowiązki właściciela i najemcy.
Zepsuła się pralka. Kran w kuchni przecieka, a grzejnik przestał działać w środku zimy. Najemca dzwoni do właściciela i oczekuje szybkiej naprawy. Właściciel zastanawia się natomiast, czy to rzeczywiście jego obowiązek.
Kto powinien zapłacić za naprawę – właściciel mieszkania czy najemca?
To jedno z najczęstszych źródeł nieporozumień podczas wynajmu nieruchomości. Co ważne, nie każda usterka oznacza odpowiedzialność właściciela, ale również nie każdą naprawę można obciążyć najemcę.
Wyjaśniamy, co mówią przepisy, jak rozliczać najczęstsze awarie i dlaczego odpowiednio przygotowana umowa pomaga uniknąć sporów.
Kto płaci za naprawy w wynajmowanym mieszkaniu? Podstawowa zasada
Odpowiedzialność za naprawy zależy od rodzaju usterki, jej przyczyny, obowiązujących przepisów oraz postanowień umowy najmu.
Podstawowe zasady określają:
Kodeks cywilny – przede wszystkim art. 662, 663 i 681.
Ustawa o ochronie praw lokatorów – w szczególności art. 6a i 6b.
Właściciel co do zasady powinien zapewnić mieszkanie nadające się do umówionego użytkowania i utrzymywać je w odpowiednim stanie.
Najemca odpowiada natomiast za bieżące utrzymanie lokalu, określone naprawy i konserwację oraz szkody, za które ponosi odpowiedzialność.
Ważne: w prywatnym najmie mieszkań strony mogą na podstawie art. 6f ustawy o ochronie praw lokatorów odmiennie ustalić w umowie podział obowiązków wymienionych w art. 6a–6e.
Dlatego przed rozstrzygnięciem, kto powinien zapłacić, zawsze warto sprawdzić zapisy konkretnej umowy.
Za jakie naprawy odpowiada właściciel mieszkania?
Zgodnie z ustawowym podziałem obowiązków właściciel odpowiada przede wszystkim za sprawność podstawowych instalacji oraz poważniejsze naprawy techniczne.
Przykłady napraw obciążających właściciela
Co do zasady należą do nich:
Naprawa instalacji wodociągowej, gazowej i elektrycznej w zakresie nieobciążającym najemcy.
Naprawa instalacji centralnego ogrzewania wraz z grzejnikami.
Wymiana zużytej stolarki okiennej i drzwiowej.
Wymiana podłóg, posadzek i tynków.
Usuwanie usterek budynku, które należą do obowiązków wynajmującego.
Nie oznacza to jednak, że każda naprawa instalacji automatycznie obciąża właściciela.
Jeżeli szkoda powstała z winy najemcy, może on ponosić odpowiedzialność za jej naprawienie.
Jakie naprawy powinien wykonywać najemca?
Najemca ma obowiązek dbać o mieszkanie oraz utrzymywać je w odpowiednim stanie technicznym i sanitarnym.
Co obejmują obowiązki najemcy?
Ustawowy zakres napraw i konserwacji obejmuje między innymi:
Konserwację i naprawy okien oraz drzwi.
Naprawy i konserwację baterii, zaworów i urządzeń sanitarnych.
Utrzymanie drożności określonych przewodów odpływowych.
Naprawy osprzętu instalacji elektrycznej.
Konserwację i naprawy określonych elementów wyposażenia.
Malowanie i odnawianie powierzchni w zakresie przewidzianym przepisami.
Odpowiedzialność najemcy może obejmować również uszkodzenia spowodowane niewłaściwym użytkowaniem mieszkania.
Sam fakt, że usterka wystąpiła podczas zamieszkiwania lokalu, nie przesądza jednak o obowiązku zapłaty.
Najczęstsze awarie w wynajmowanym mieszkaniu – kto płaci?
Przyjrzyjmy się sytuacjom, z którymi właściciele mieszkań spotykają się najczęściej.
1. Zepsuta pralka – właściciel czy najemca?
Jeśli pralka stanowi wyposażenie mieszkania i przestała działać wskutek wieloletniego zużycia, nie można automatycznie obciążyć najemcy kosztami wymiany.
Jeżeli jednak uszkodzenie nastąpiło wskutek niewłaściwego użytkowania, odpowiedzialność może ponosić najemca.
Decydują znaczenie mają przyczyna awarii, umowa i stan urządzenia przed rozpoczęciem najmu.
2. Cieknący kran lub uszkodzona bateria
Naprawa i konserwacja baterii oraz zaworów należy w ustawowym modelu do obowiązków najemcy.
Inaczej wygląda sytuacja, gdy problem dotyczy wewnętrznej instalacji wodociągowej, której naprawa obciąża właściciela.
Dlatego warto ustalić, czy uszkodzony jest sam kran, czy instalacja doprowadzająca wodę.
3. Awaria ogrzewania lub grzejnika
Naprawa instalacji centralnego ogrzewania wraz z grzejnikami należy co do zasady do obowiązków wynajmującego.
Wyjątki mogą wynikać z rodzaju instalacji, treści umowy lub odpowiedzialności za spowodowaną szkodę.
Awarię ogrzewania należy zgłosić niezwłocznie, zwłaszcza w sezonie zimowym.
4. Zatkany odpływ w łazience lub kuchni
Ustawa zalicza do obowiązków najemcy utrzymanie określonych przewodów odpływowych aż do pionów zbiorczych, w tym usuwanie niedrożności.
Jeśli jednak problem znajduje się w pionie kanalizacyjnym budynku, konieczne może być zaangażowanie administracji nieruchomości.
Odpowiedzialność zależy więc również od miejsca wystąpienia usterki.
5. Uszkodzone drzwi, okna lub zamki
Bieżąca konserwacja i naprawa drzwi oraz okien należą co do zasady do najemcy.
Natomiast ich wymiana wskutek zużycia, zgodnie z ustawowym podziałem, obciąża zasadniczo wynajmującego.
Jeśli najemca uszkodził drzwi wskutek niewłaściwego użytkowania, może odpowiadać za powstałą szkodę.
6. Zalanie mieszkania
To jedna z bardziej problematycznych sytuacji.
Jeśli zalanie powstało wskutek awarii instalacji należącej do obowiązków właściciela, koszty mogą obciążać wynajmującego.
Jeżeli przyczyną było zawinione działanie najemcy, odpowiedzialność może spoczywać na nim.
Gdy źródłem awarii jest instalacja wspólna budynku albo sąsiedni lokal, należy ustalić odpowiedzialność właściwego podmiotu.
Najważniejsze jest szybkie zabezpieczenie mieszkania i udokumentowanie przyczyny szkody.
Naturalne zużycie mieszkania a uszkodzenia – jaka jest różnica?
Po kilku latach wynajmu mieszkanie nie wygląda identycznie jak w dniu przekazania.
Na ścianach mogą pojawić się ślady użytkowania, a meble i urządzenia stopniowo się zużywają.
Naturalne zużycie wynikające z prawidłowego użytkowania nie jest tym samym co szkoda spowodowana przez najemcę.
Kodeks cywilny w art. 675 wyłącza odpowiedzialność najemcy za zużycie będące następstwem prawidłowego używania rzeczy.
Trzeba jednak pamiętać o szczególnych obowiązkach dotyczących odnawiania lokalu i określonego wyposażenia, przewidzianych w ustawie o ochronie praw lokatorów. Znaczenie ma też treść umowy.
Dlatego przy rozliczeniu należy ocenić konkretną sytuację, a nie automatycznie kwalifikować każde zabrudzenie czy zużycie jako szkodę.
Czy właściciel może potrącić koszt naprawy z kaucji?
Tak, jeśli przysługuje mu uzasadniona należność wobec najemcy z tytułu najmu, którą można rozliczyć z kaucji.
Nie oznacza to jednak dowolności.
Potrącenie powinno mieć uzasadnienie w przepisach, umowie i udokumentowanym stanie mieszkania.
Pomocne są:
Protokół zdawczo-odbiorczy.
Zdjęcia wykonane przy przekazaniu mieszkania.
Dokumentacja zgłoszonych usterek.
Faktury lub kosztorysy napraw.
Protokół odbioru lokalu po zakończeniu najmu.
Prawidłowo sporządzona dokumentacja ogranicza ryzyko sporu o zwrot kaucji.
Jak postępować, gdy najemca zgłasza awarię?
Najlepiej stosować prostą i przejrzystą procedurę.
Zgłoszenie usterki – najemca opisuje problem i przesyła zdjęcia.
Ocena sytuacji – ustala się pilność zgłoszenia i możliwą przyczynę.
Organizacja fachowca – w razie potrzeby specjalista diagnozuje problem.
Ustalenie odpowiedzialności – koszty przypisuje się zgodnie z umową i przepisami.
Rozliczenie naprawy – dokumentuje się wykonane prace i poniesione wydatki.
W przypadku poważnej awarii najważniejsze jest ograniczenie szkód, a dopiero później szczegółowe ustalenie odpowiedzialności finansowej.
Czy najemca może sam zlecić naprawę na koszt właściciela?
W określonych sytuacjach tak.
Art. 663 Kodeksu cywilnego przewiduje możliwość wykonania koniecznych napraw obciążających wynajmującego na jego koszt, jeżeli po wyznaczeniu odpowiedniego terminu nie zostaną one wykonane.
Nie oznacza to prawa do dowolnego zamawiania i rozliczania wszystkich napraw bez uzgodnienia.
Jak profesjonalne zarządzanie najmem pomaga przy awariach?
Organizowanie napraw to jeden z najbardziej czasochłonnych obowiązków właściciela.
Trzeba odebrać zgłoszenie, znaleźć specjalistę, uzgodnić termin, sprawdzić wykonane prace i rozliczyć koszty.
Profesjonalna firma zarządzająca najmem we Wrocławiu może przejąć koordynację tych działań.
Dzięki temu właściciel nie musi osobiście uczestniczyć w każdej interwencji.
Ważne: koordynacja napraw przez zarządcę nie oznacza automatycznie, że firma finansuje części zamienne lub pracę fachowców. Koszty ponosi podmiot odpowiedzialny za daną naprawę.
Locavo – kompleksowa obsługa techniczna najmu we Wrocławiu
W Locavo – Zarządzanie Najmem pomagamy właścicielom nie tylko znaleźć odpowiedniego najemcę, ale również organizujemy bieżącą obsługę wynajmowanego mieszkania.
Mamy 21 lat doświadczenia na rynku nieruchomości, w tym 8 lat w zarządzaniu najmem.
W ramach współpracy:
Przyjmujemy zgłoszenia usterek od najemców.
Koordynujemy naprawy i kontakt z fachowcami.
Informujemy właściciela o istotnych problemach.
Pomagamy dokumentować stan mieszkania.
Prowadzimy bieżącą obsługę i rozliczenia najmu.
Wynagrodzenie Locavo wynosi 10% faktycznie pobranego czynszu najmu. Koordynacja napraw jest objęta usługą zarządzania.
Obsługujemy mieszkania na Krzykach, Starym Mieście, Fabrycznej, Psim Polu, Nadodrzu oraz w pozostałych częściach Wrocławia i okolicach.
Poznaj naszą ofertę: Zarządzanie najmem Wrocław – Locavo.
Najczęściej zadawane pytania – FAQ
Kto płaci za naprawę pralki w wynajmowanym mieszkaniu?
Zależy to od przyczyny uszkodzenia oraz umowy. Awaria wynikająca z naturalnego zużycia urządzenia nie oznacza automatycznej odpowiedzialności najemcy. Inaczej może być w przypadku szkody spowodowanej niewłaściwym użytkowaniem.
Czy najemca musi płacić za naprawę kranu?
Zgodnie z ustawowym podziałem obowiązków naprawa i konserwacja baterii oraz zaworów obciąża najemcę. W prywatnym najmie strony mogą jednak inaczej ustalić te obowiązki w umowie.
Kto odpowiada za awarię centralnego ogrzewania?
Co do zasady wynajmujący odpowiada za naprawy instalacji centralnego ogrzewania wraz z grzejnikami. Należy jednak uwzględnić przyczynę usterki i postanowienia umowy.
Czy firma zarządzająca najmem zajmuje się naprawami?
Tak, jeśli obejmuje to jej oferta. W Locavo koordynacja napraw i obsługa zgłoszeń najemców wchodzą w zakres kompleksowego zarządzania najmem.
Podsumowanie – kto odpowiada za naprawy w wynajmowanym mieszkaniu?
Właściciel i najemca mają różne obowiązki dotyczące utrzymania oraz napraw mieszkania.
Odpowiedzialność zależy od rodzaju usterki, jej przyczyny, przepisów i zapisów umowy.
Najlepszym sposobem ograniczenia sporów jest odpowiednie przygotowanie dokumentów, sporządzenie protokołu przekazania i jasne ustalenie zasad zgłaszania awarii.
Masz mieszkanie na wynajem we Wrocławiu? Powierz jego obsługę Locavo!
Nie musisz samodzielnie odbierać każdego telefonu od najemcy, szukać fachowców i koordynować napraw.
Skontaktuj się z Locavo i sprawdź, jak możemy przejąć bieżącą obsługę Twojego mieszkania.
Przygotujemy również bezpłatną wycenę czynszu i przedstawimy warunki współpracy – bez zobowiązań.
Locavo – Zarządzanie Najmem
Telefon: 530 755 722
E-mail: biuro@locavo.pl
Strona: www.locavo.pl
Locavo – Twoje mieszkanie w dobrych rękach.